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限购后买不了房,可以要求退还定金吗?

2016-11-14 15:54:00作者: 潘家永来源:农村大众

问:我于9月底看中了济南市区的一套商品房,当时签了《房地产买卖协议》,并向销售商付了7万元定金。”由于我是外地人,而且在济南市区已经购买过一套商品房,按上述规定我无法再在济南市区买房,于是就要求解除协议、退还定金。

  问:我于9月底看中了济南市区的一套商品房,当时签了《房地产买卖协议》,并向销售商付了7万元定金。该协议另约定,双方自本协议签订之日起30天内办理网签手续。不料,国庆期间,济南市区开始买房“限购”,规定“本市户籍家庭已有三套住房的,暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。”由于我是外地人,而且在济南市区已经购买过一套商品房,按上述规定我无法再在济南市区买房,于是就要求解除协议、退还定金。销售商认为我不再购买,构成违约,而且给其造成了一定的损失,故不同意退还定金。请问,该笔定金应退还吗?  
           李本声
  答:销售商应当如数退还定金。虽然我国《合同法》第115条规定:当事人可以“约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”,但《合同法》第94条规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”据此,你不再购房是否构成违约,关键是看房屋限购是否属于不可抗力。“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况,一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令等。“限购令”即是对于特定群体购房的“政府禁令”,且是房屋买卖双方在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。
  房屋属于不动产,物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力。各地限购令均规定,违反规定购房的,不予办理房地产登记。本案中,你属于“限制令”的对象,若双方签订的房屋买卖协议继续履行,将导致不予办理房地产登记之后果,双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现,故该房屋买卖协议应当解除。由于导致协议解除的原因是政府“禁令”这种不可抗力的情形,而非你违约,双方当事人均可免责。因此,你要求解除房屋买卖协议及要求返还定金7万元,于法有据。你可以到房管局开具自己被“限购”证明,然后要求销售商退还定金。如果对方仍拒不退还定金,你可以通过诉讼途径来解决。
         (潘家永)
责任编辑:李岩